主题：企图用一个公式，来阐述房地产万象（~.~呵呵~.~)

房产的当前成交价格，是买卖双方，对未来总收益的当前贴现值所达成的共识。

即，房价=∑ { 未来收益/(1+贴现率)}
注释：未来收益和贴现率，均是变量。

按照公式，进一步阐述：
1，如果人们预期的未来总收益降低，而未来贴现率不变，那么贴现值降低，房价会降；
2，如果人们预期的未来总收益不变，而未来贴现率降低，那么贴现值降低，房价会降；
3，如果人们预期的未来总收益降低、贴现率降低，但贴现值降低，房价会降；
4，如果人们预期的未来总收益增加、贴现率增加，但贴现值降低，房价会降；

第一章 加息、降息和房产价格的关系
(按揭部分）贴现值=∑[年供*/ (1+纸币贴现率)]

注释：比如纸币贴现率是10%，100/(1+10%)=90.9元，100/[(1+10%)(1+10%)=82.6元，意思是今年的100元、去年的90.9元、前年的82.6元购买力是一样的，能买到的东西差不多。

举例：全款总价125万，两成首付，贷款100万，30年还贷，利率7.05%。
第一种情形，纸币贴现率为-2%
1，7折利率 (4.935%)，年供63943元，按揭部分贴现值约为250万，房子总价为275万；
2，基准利率 (7.05%)，年供80240元，按揭部分贴现值约为313万，房子总价为337万；
3，1.2倍利率(8.46%)，年供约91930元，按揭部分贴现值约为360万元，房子总价为385元。
说明1：这种情形下，1.2倍基准利率的房价，如果跌13%就和基准利率的房价差不多，如果跌去30%就和7折利率的房价差不多。
说明2：纸币贴现率为-2%，说明纸币一年比一年值钱，比如今年的100元，可买到1头羊，明年的100元，可买到1.02头羊（羊的价格和cpi基本同步）。自从取消金本位后，日本是唯一一个纸币长期增值的国家，即纸币贴现率为负的。一碗阳春面，十年前卖1000日元，现在可能只卖950元。这种情况下，当然是现金为王。
说明3：纸币贴现率为负的情况下，不会有这么高的贷款利率，否则，经济就严重萧条（本文只是举列用）。事实上日本已经长期经济萧条，贷款利率很低。

第二种情形，纸币贴现率为6.4% (2011年8月的cpi)
1，7折利率(4.935%)，按照公式计算，按揭部分贴现值约为88万元，房子总价为113万元；
2，基准利率（7.05%），按照公式计算，按揭部分贴现值约为111万元，房子总价为136万元；
3，1.2倍基准利率(8.46%),按照公式计算，按揭部分贴现值约为127万元，房子总价为152万元；
说明1：这种情形下，1.2倍基准利率的房价，如果跌11%和基准利率的房价差不多，如果跌26%就和7折利率的房价差不多。
说明2：纸币贴现率为6.4%,说明纸币在贬值。比如，100元今年能买1头羊，明年就只能买0.94头羊 （羊的价格和cpi保持一致）

第二章 出租型投资收益
出租投资收益=∑[年租金 *（1+租金上涨率）/ (1+纸币贴现率)] +∑剩余总收益/ (1+纸币贴现率)
第一种情形，收益年限为30年，第30年后房产价值归零。
一、纸币贴现率为0
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收33333（月租2778）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收62287（月租5240）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收20803（月租1733）元，才能保本。
二、纸币贴现率为6.4%
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收71994（月租6000）元，才能保本。
2，租金上涨率为6.4%
折算下来，第一年的租金要收33333元（月租2778），才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收20803（月租1733）元，才能保本。
三、纸币贴现率为10%
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收97015（月租8084）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收41386（月租3448）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收33333（月租2778）元，才能保本。
四、纸币贴现率为15%
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收132707（月租11058）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收93698（月租7808）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收60042（月租5003）元，才能保本。
出租投资收益=∑[年租金 *（1+租金上涨率）/ (1+纸币贴现率)]

第二种情形，收益年限为30年，第30年后房产剩余值为现值的1/3。
一、纸币贴现率为0
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收22222（月租1851）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收41524（月租3460）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收13868（月租1155）元，才能保本。
二、纸币贴现率为10%
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收64676（月租5389）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收27590（月租2299）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收22222（月租1581）元，才能保本。

第三种情形，收益年限为30年，第30年后房产剩余值为现值的1/2。
一、纸币贴现率为0
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收16666（月租1388）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收31143（月租2620）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收10401（月租866）元，才能保本。
二、纸币贴现率为10%
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收48507（月租4042）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收20693（月租1724）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收16666（月租1388）元，才能保本。
三、纸币贴现率为15%
1，租金上涨率为0
折算下来，第一年的租金要收66353（月租5529）元，才能保本。
2，租金上涨率为5%
折算下来，第一年的租金要收46849（月租3904）元，才能保本。
3, 租金上涨率为10%
折算下来，第一年的租金要收30021（月租2501）元，才能保本。

第三章 租售结合型投资收益
投资收益=∑[年租金 *（1+租金上涨率）/ (1+纸币贴现率)] +∑剩余总收益/ (1+纸币贴现率) – 入手价
如果购房后持有三五年左右再出售，新房基本上只能收回装修钱，即使有所收益，也是蝇头小利。如果是二手房，能把购买时的交易税费计算进去，可能还要倒贴一点。因此，本文中不计入租金收益，此模型和纯出售型投资基本一致。
以100万入手价为例，假设持有五年后出售。
Case 1: 五年内的纸币贴现率分别为6%、3%、-2%、10%.
投资收益=到手价/[（1+6%）*（1+3%）*（1-2%）*（1+10%）]-100万。
=0.8496 *到手价 -100
根据计算，到手价格保持在118万以上，才不亏本，即实现保值。

Case 2,假设纸币贴现率为10%
投资收益=到手价/[（1+10%）*（1+10%）*（1+10%）*（1+10%）]-100万。
根据计算，到手价格保持在146万 以上，才不亏本，即实现保值。

Case 3,假设纸币贴现率为15%
投资收益=到手价/[（1+15%）*（1+15%）*（1+15%）*（1+15%）]-100万。
根据计算，到手价格保持在175万 以上，才不亏本，即实现保值。

Case 4,假设纸币贴现率为21.6%(与过去25年M2增速同步)
投资收益=到手价/[（1+21.6%%）*（1+21.6%%）*（1+21.6%%）*（1+21.6%）]-100万。
根据计算，到手价格保持在219万 以上，才不亏本，即实现保值。

从上述可以说明两点：
1，五年前买房的，全国大多数地方，上涨了3-10倍左右，上涨率比M2的增速都快，买房保值的目标实现是没大问题的（未来不好说）。
2，如果贴现率保持恒高，而房价长期横盘的话，那么是亏本的，损失惨重，就会被套牢，可见炒房也是有风险的，赚和赔都是转眼之间的事情。

第十一章 楼市预测方法论

房价，是房产未来总收益的当前贴现值。即，房价=∑ { 未来收益/(1+贴现率)}
未来总收益和贴现率都是变量，决定房产未来总收益的主要因素是供需关系、需求支付能力、房产使用价值（户型结构、小区配套）。供需关系、需求支付能力、房产使用价值、贴现率是决定房价高低、涨跌的四条腿。
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决定楼市短期趋势（比如一年左右）的主要因素是供需关系，其他三个（需求支付能力、贴现率、房产使用价值）对短期趋势不敏感，一般情况下可以忽略不计（2008年例外，需求支付能力因素也发挥了作用）。
本文介绍一种“二分法”用于分析供需关系------以市场为主、调控为辅。简单地说，以分析市场供给量、需求量，确定主线，再按照调控政策的变更及时细调，以提高预测精确度。
第一，市场分析
步骤一，供给的分析：看当前的拍地量（这些都是未来的房源），并结合往年的拍地量，进行同比分析，看未来房源的变化趋势。
步骤二，需求的分析：得到精确的数据源很难，但是一般情况下，参考往年的消耗力问题不大。
由上述两个步骤，大致可以确定未来市场的供需情况----是供过于求？是供不应求？是供求平衡？二手房市场的分析方法，和新房的方式差不多，不再累述。
第二，调控分析
历年的调控政策，以调节需求为主，要么抑制需求，要么刺激需求。增加供给可以降低房价，这个谁都知道，但一般不在调控政策内，即使有也是小范围内调控。原因之一是中国人多地少（据2005年统计，人均耕地1.38亩），原因之二是人口分布极不均衡-----胡焕庸线”(“瑷珲—腾冲一线”)的东南方，占国土面积的36%，却居住着96%的人口。
抑制需求型调控，有如下几种模式：
模式一，提高首付：提高购买门槛，会导致成交量降低；
模式二，加房贷利率：提高购买门槛，会导致成交量降低；
模式三，加交易税费：提高二手房购买门槛，会导致二手房交易量降低，但是会把需求撵到新房市场；
模式四，限贷：提高购买门槛，会导致成交量降低；
模式五，限购：提高购买门槛，会导致成交量降低，但可能会把需求撵到非限购城市；
对以上几种调控模式，进行说明：
1，调控需求的同时，也在调控供给。卖方不是死人，会迅速调整策略，楼市上升期会加大供应量多赚钱，楼市下探期会减少供给以降低损失（更多时候是提前自保，比如谨慎拿地）。
2，以提高交易费用形式的调控，会造成一种局面：卖方得钱少了，买方出钱多了，成交量降低了，穷人更买不上房。这个，可以用曼昆、萨缪尔森的税费转移原理来阐述。
3，调控是否会使房价下跌？很难说也，这需要分析太多的因素，是复杂的。
4，抑制需求型调控并不是长效药，当需求的购买力积累到一定程度后，房价就会反扑。如果调控有所放松或出台刺激需求型的政策，房价就会报复性反弹。在这点上，有时候我怀疑这是故意的，衙门是不是把民众当猪，一边养一边杀，养肥一批，杀一批。

预测楼市是一门技术活，从数据源的提取，各种因素的综合分析，到最后的判断都很难，尤其是最后决断这一环最难。所以，为什么即使楼市大仙很多，但是遍地都是乌鸦嘴，判断对方向的并不多，预测准确率高的好手更是少之又少。

第十三章 垄断、寡头供需关系分析
商品市场中，卖方存在形式有三种，垄断、寡头、完全竞争。
垄断：只有一个卖方提供销售相同的产品，且其产品没有相近的替代品。
寡头：只有少数几个卖方提供销售相同的产品，且其产品没有相近的替代品。
完全竞争：有很多卖方提供销售相同的产品，且其产品有相近的替代品。
在市场上，完全竞争最多，寡头次之，垄断最少。交付给消费者的有些产品，参与的卖方有可能是垄断、寡头、完全竞争三种形式的多重组合，区别只在于利润分配所占的比重。
本文着重分析垄断的供求关系，寡头的供求关系和垄断情形很相似，只作附带说明。
垄断的基本原因是存在准入制，其他企业无法进入市场并与之竞争，所以垄断企业不是价格的接受者，而是价格的制定者，在选择供给量的同时确定价格。因此，垄断没有供给曲线，垄断企业唯一关心的问题是如何控制供给，以获得利润最大化。
垄断企业是如何通过控制供给来实现利润最大化呢？参见下图，进行分析。

对上图曲线进行注释，如下。
1， 需求：表征有效需求购买力，一般遵循正态分布。在需求群体庞大的场景，分析局部供需关系时，也可以近似用直线代替。
2，平均总成本：总产量/总成本，一般情况下是U型图。在已有的生产设备基础上，如果投入人力过少，产出很低时，生产设备可能处于闲置状态，所以平均总成本会很高。当投入人力到达一定程度时，人力和生产设备处于紧张有序生产状态时，生产效率达到最佳，平均总成本会最低。当人力资源投入过度时，生产设备忙碌而人力闲置，则平均总成本会升高，至于平均总成本增加的趋势快慢，示
3，边际成本：总成本变动量/产量变动量，即增加产量时额外付出的成本。边际成本的增加直接影响收益，而增加生产设备成本大收益周期长，所以企业一般会安排轮班或加班。
4，边际收益：销售价格减去平均总成本，当生产过大时，边际收益可能为负的，意味着亏损。
根据图1所示，分析出如下结论。
第一，垄断利润分析：
如图1中所示，垄断最优利润是(Pm-Pa) * Qm,即图1中的阴影面积。价跌量升、价升量跌对垄断者来说，利润反而减少，没有意义。
垄断对产品有价格制定权，但并非随心所欲，过高的价格不但减少成交量降低利润，而且长期如此会失去市场品牌导致垄断地位被威胁。因此垄断利润固然很高，并非无限。
第二，寡头利润分析
寡头成员之间存在一种既竞争又合作的搏弈（经济学上称之为“纳什均衡”）。一方面，寡头之间存在竞争关系，寡头成员总是想尽力扩大销售占据更大市场份额，以获取更多的利润，所以寡头价格会小于垄断价格；另一方面，寡头之间存在合作关系，倾向于努力避免激烈竞争，以免两败俱伤，所以寡头价格会大于竞争价格（边际成本）。当寡头数量增加到一定程度时，这种寡头价格效应会逐渐减少直到消失，寡头不再是寡头，而成为完全竞争者，成为市场的价格接受者，赚取边际收益。
当寡头之间出现恶性竞争时，比如打降价牌抢夺市场份额，整个寡头集团利润集体受损。放量愈多者，损失愈惨重。
针对中国的商品房买卖市场，留几个疑问。
1，商品房生产和销售过程中，土地出让金、办理五证费、开发税费、公关费、建筑费、广告费、销售费，各种成本所占比重是多少？
2，商品房市场是否存在垄断、寡头、完全竞争三种卖家？如果有，哪些是垄断？哪些是寡头？哪些是完全竞争者？
3，商品房的供给状况如何？
4，为什么小产权屡屡被叫停？
5，商品房市场卖家打价格战以价换量的结局会是什么？

第十三章 房产税费归宿研究
当对一种商品收税时，谁来承担税收负担？如果买方和卖方分摊税收负担，又各分摊多少？这就是经济学上所说的税收归宿。
买方或卖方都倾向于将税收转嫁给对方，但并不是想转嫁就转嫁，想转嫁多少就转嫁多少。因为，买方和卖方的税收分摊，是由市场来均衡的，主要决定因素是供求弹性、需求弹性。
什么是弹性？需求量或供给量对其决定因素中某一种的反应程度的衡量。
需求弹性：如果一种物品的需求量对价格变动的反应大，说明该物品的需求弹性大；如果一种物品的需求量对价格变动的反应小，说明该物品的需求弹性小。通俗地说，如果某个物品价格一旦上涨，就会丢失大量的需求，那么该物品的需求弹性大；反之，如果某个物品价格一旦上涨，只会丢失少量的需求，那么该物品的需求弹性小。
需求的弹性取决于许多形成个人欲望的经济、社会和心理因素，根据经验，必需品比奢侈品需求弹性小。没有可相近替的物品，比有可相近替代的物品，需求弹性小。但就某种具体的物品，针对不同的需求个体，其需求弹性可能不相同。
供给弹性：在供给量水平低时，供给弹性大；在供给量水平高时，供给弹性小。
当对一个商品征税时，因为买卖双方对税收负担的分摊进行博弈，导致供求曲线产生波动，直到达到新的市场均衡，其过程参见下图。

对上图进行注释和分析，如下。
1，为了论述便利，上图中假定初始供求平衡时，成交量为100件，单价100元，税收为10元/件。
2，如图中的供求曲线，愈陡的弹性愈小，曲线斜率为1时弹性最小，曲线斜率为0时弹性最大；
3，当对买方征税时，因为购买成本加重，需求将减少，需求曲线往左下方移动，垂直移动距离既为税收量；当对卖方收税时，卖方成本加重，将加价销售，供给曲线向左上方移动，垂直移动距离既为税收量。
4，供给弹性、需求弹性完全一致的情况，现实中很少，本文不作分析。
5，案例1，图(a),对买方收税，供给弹性小、需求弹性大：达到新的均衡时，物品价格降到93元，成交量降低为96%，卖方分摊70%的税收[（（100-93）/10]，买方分摊30%的税收，买方实际支付价格为103元；
6，案例2，图(b),对买方收税，供给弹性大、需求弹性小：达到新的均衡时，物品价格降到98元，成交量降低为96%，卖方分摊20%的税收[（（100-98）/10]，买方分摊80%的税收，买方实际支付价格为108元；
7，案例3，图(c),对卖方收税，供给弹性小、需求弹性大：达到新的均衡时，物品价格涨到101元，成交量降低为91%，卖方分摊90%的税收[（（100+10-101）/10]，买方分摊10%的税收，买方实际支付价格为101元；
8，案例4，图(d),对卖方收税，供给弹性大、需求弹性小：达到新的均衡时，物品价格涨到108元，成交量降低为95%，卖方分摊20%的税收[（（100+10-108）/10]，买方分摊80%的税收，买方实际支付价格为108元；
从上面的分析，可以得出结论：
1，不管对谁收税，税收都将抑制市场成交量；
2，不管对税收税，卖方收益将减少，买方负担将加重；
3，不管对税收税，对价格弹性小的一方将承担税收中的大部分，具体比重将由市场来均衡。
4，对买方收税还是对卖方收税，表面上只有一方给收税机构交税，但在税收分摊上没有本质的区别。对谁收说，和谁承担了税，是两回事。
以上理论，适用于商品房租售市场的税收归宿问题。

第十三章 房产税费归宿研究
当对一种商品收税时，谁来承担税收负担？如果买方和卖方分摊税收负担，又各分摊多少？这就是经济学上所说的税收归宿。
买方或卖方都倾向于将税收转嫁给对方，但并不是想转嫁就转嫁，想转嫁多少就转嫁多少。因为，买方和卖方的税收分摊，是由市场来均衡的，主要决定因素是供求弹性、需求弹性。
什么是弹性？需求量或供给量对其决定因素中某一种的反应程度的衡量。
需求弹性：如果一种物品的需求量对价格变动的反应大，说明该物品的需求弹性大；如果一种物品的需求量对价格变动的反应小，说明该物品的需求弹性小。通俗地说，如果某个物品价格一旦上涨，就会丢失大量的需求，那么该物品的需求弹性大；反之，如果某个物品价格一旦上涨，只会丢失少量的需求，那么该物品的需求弹性小。
需求的弹性取决于许多形成个人欲望的经济、社会和心理因素，根据经验，必需品比奢侈品需求弹性小。没有可相近替的物品，比有可相近替代的物品，需求弹性小。但就某种具体的物品，针对不同的需求个体，其需求弹性可能不相同。
供给弹性：在供给量水平低时，供给弹性大；在供给量水平高时，供给弹性小。
当对一个商品征税时，因为买卖双方对税收负担的分摊进行博弈，导致供求曲线产生波动，直到达到新的市场均衡，其过程参见下图。

对上图进行注释和分析，如下。
1，为了论述便利，上图中假定初始供求平衡时，成交量为100件，单价100元，税收为10元/件。
2，如图中的供求曲线，愈陡的弹性愈小，曲线斜率为1时弹性最小，曲线斜率为0时弹性最大；
3，当对买方征税时，因为购买成本加重，需求将减少，需求曲线往左下方移动，垂直移动距离既为税收量；当对卖方收税时，卖方成本加重，将加价销售，供给曲线向左上方移动，垂直移动距离既为税收量。
4，供给弹性、需求弹性完全一致的情况，现实中很少，本文不作分析。
5，案例1，图(a),对买方收税，供给弹性小、需求弹性大：达到新的均衡时，物品价格降到93元，成交量降低为96%，卖方分摊70%的税收[（（100-93）/10]，买方分摊30%的税收，买方实际支付价格为103元；
6，案例2，图(b),对买方收税，供给弹性大、需求弹性小：达到新的均衡时，物品价格降到98元，成交量降低为96%，卖方分摊20%的税收[（（100-98）/10]，买方分摊80%的税收，买方实际支付价格为108元；
7，案例3，图(c),对卖方收税，供给弹性小、需求弹性大：达到新的均衡时，物品价格涨到101元，成交量降低为91%，卖方分摊90%的税收[（（100+10-101）/10]，买方分摊10%的税收，买方实际支付价格为101元；
8，案例4，图(d),对卖方收税，供给弹性大、需求弹性小：达到新的均衡时，物品价格涨到108元，成交量降低为95%，卖方分摊20%的税收[（（100+10-108）/10]，买方分摊80%的税收，买方实际支付价格为108元；
从上面的分析，可以得出结论：
1，不管对谁收税，税收都将抑制市场成交量；
2，不管对税收税，卖方收益将减少，买方负担将加重；
3，不管对税收税，对价格弹性小的一方将承担税收中的大部分，具体比重将由市场来均衡。
4，对买方收税还是对卖方收税，表面上只有一方给收税机构交税，但在税收分摊上没有本质的区别。对谁收说，和谁承担了税，是两回事。
以上理论，适用于商品房租售市场的税收归宿问题。