主题：【站长踩盘】保利中央·公园力压绿地·香颂，硬伤到底在哪？
- 发表于2015-09-16
先来看一些基础的数据对比：
在市场不好的时候，能够撬动购房者钱包的唯有价格一说，保利中央公园和绿地香颂在价格PK战上来看俩个均价似乎差别不是很大。基本上在保利中央公园能买到110平的大套三在绿地香颂差不多能够买个一样大的房子。在今年5月份的时候绿地价格曾起价7字头一度让周边的coco蜜城难受了一段时间，小灰灰个人认为：让周边片区的价格保持在9500元/平的均价是比合理的。
那么保利中央公园主打的也是刚需定位，在定价上就和周边的产品做了参考，9300元/平米的房价，符合大部分再次区域置业的购房人的心里价位，首次开盘也是印证了这一点。
在其他的数据上，交通、周边学校，周边医院上其实差别并不是很大，有一点差别的就是容积率和绿化率，容积率上。保利中央的容积率为3比绿地香颂要低1.5，绿化率：保利中央公园比绿地香颂高10%。虽然不是硬伤，但是数据上的差别可能会造成一点技术舒适度上的差别。
- 发表于2015-09-16
从基础的数据上来看，似乎并没有什么硬伤，那么绿地香颂的硬伤到底在哪呢？在说绿地香颂的硬伤之前先说一点，保利中央公园所不具备的条件，就是地铁盘，绿地香颂可以说是纯正的地铁盘，从项目到振华路站只需过重庆路与振华路的十字路口即可，而保利中央公园则需要步行至少20分钟，距离一公里之远。随着地铁M3号线试运营，在未来绿地香颂占有的地铁优势会越来越明显。
小灰灰认为绿地香颂与保利中央公园最大的差别主要在2点，第一是体量，第二是配套。
绿地香颂项目目前在售的是两栋楼，一共510户，而且2栋楼里面还有一栋是政策房。如果说政策房如：限价房、保障房等，使得小区的居住人群会比较杂乱一点。保利中央公园项目一期目前是3栋楼，二期即将加推3栋楼，总体规划接近18栋住宅，2900多户，其中政策房57套左右，其他的全部是商品房。
居民多对项目的支撑和对周边商业的带动无疑是巨大的。而且将来成立业主委员会，力量也会很大，很多问题解决上比较容易一些。
绿地香颂2栋住宅，再加上一栋写字楼，使得小区内部就没有什么活动的空间，停车一般都是地上车位，而保利中央公园全部是地下车位，采用人车分流的设计，小区内没有车，对老人孩子的安全有保障。
同时，保利中央公园小区内部绿化比较高，设计了景观带和慢跑跑道，对小区内的文化生活建设会很用心，一期与二期隔着一个枣园路，中间的楼间距在50米以上，一般不会有当光问题。
- 发表于2015-09-16
接下来说一下配套，绿地香颂项目本身是没有什么配套的，自己楼下有底商，除此以外其他的都是区域内的，靠近振华路上的建材市场，而大型的商场购物的地方则需要到李沧商圈去，那么李沧商圈对保利中央公园基本上也是差不多的配套了。
保利中央公园周边除了北侧有李村体育中心、明凯莱酒店、李沧区公、检、法院等还有蓝光Coco蜜城的耍街。除此只玩，在保利中央公园内部规划了一个3万方的商业综合体，而整个保利中央公园住宅由底商围合而成，商业面积将达到12万方。基本的生活需求可以在底商解决，逛街可到三万方的商业综合体。
除此之外，保利中央公园规划了一个1万方的建身公园，包括篮球场、网球场、老年活动中心、儿童乐园等。这一点在青岛的众多项目很少有在小区内配建健身公园。
从工程进展上来看，绿地香颂开盘时间比保利中央公园早了半年之多，而交房时间却差不多，基本上都是在17年的下半年交房。而从目前的工程进展上来看，两个项目相差并不是很大。
保利中央公园的一期首开的几栋楼已经盖到地面2-3层左右了，而下图中则是绿地香颂的工程进展，绿地香颂大概盖了5层上下！
- 发表于2015-09-16
最后通报一下保利中央公园目前的一些最新消息和照片，至于筒子们想买那边可要看大家自己的眼光了。
保利中央公园最新消息：
目前项目在售的是南区的3栋楼，所剩房源不多，上苑路北侧则是保利中央公园的北区，预计10月份加推。1、2、3#楼，每栋楼都是2个单元，每个单元都是2梯4户，总楼层数为27层，底商为3层！
项目的西北侧地块计划建成一个1万平米的健身公园，拥有篮球场、网球场等健身设施，西北侧规划了一个3万方的商业，整个保利中央公园的商业面积为12万方！
南区最南侧计划建设一个9班的幼儿园，保利中央公园的学区配套主要是虎山路小学，目前因为没有赶上今年划片，所以暂时未归到虎山路小学上。小区内部采用人车分流，小区内设有环形慢跑跑道。
交房时间为2017年9月份交房。工程进展：南区9、10、11、楼目前已经出地面，正在盖底商部分，北区目前还在挖地基阶段。北区的售楼处正在紧张施工，预计下个月或者11月份可能投入使用。价格方面，均价为9300元，次顶层价格最高。
- 发表于2015-09-16
- 发表于2015-09-16
- 发表于2015-09-16
- 发表于2015-09-16
绿地香颂有多少毛病买了的人知道呢，当初开盘一拖再拖，开盘低价卖的差不多了就开始更改外立面，为了省钱。看看论坛多少骂绿地的啊！
- 发表于2015-09-16
选择绿地的人，主要是冲着绿地交通，就在地铁口，保利中央公园，包括coco蜜城都离着地铁远了呢！
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今天不是为了挑起战争，今天也不是为了贬低谁家和抬高谁家，今天是小灰灰去踩了保利中央公园，痛定思痛想要说道说道，保利中央公园来到李沧如此火热倒是那般呢？那么绿地香颂是不是就成为了炮灰了呢？答案是肯定的也是否定的。为什么这么说呢？接着来一点一点的分析。
要说一个项目的好坏那就是要做对比的，那么为啥要拿绿地香颂来做比较楼盘呢？小灰灰觉得原因有3个，首先是销售节点，保利中央公园在李沧是初出茅庐，第一炮算是打响了，而绿地香颂在保利中央公园进入李沧那时候的7字头的起价足以让李沧的购房者为之一惊。现在来看，两个项目都还在销售期，虽然说绿地现在还剩10几套房源，但是据说将来可能加推。说他是尾盘还尚早呢。
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第二个原因是：品牌。做项目PK除了地段、交通、配套啥的，品牌也是要考虑的，想要做pk对手至少也是世界500强嘛。保利集团是央企，在中国地产界排名靠前，在青岛有10多个项目，绿地集团，世界500强的民营企业，在青岛有2个项目。整体来说也算是门当户对了。
第三个原因：区位及定位。常规的处于同区域、差不多的价格、配套方面可能也会有可能重叠，那么越是两个项目太相似越是让购房者难舍难分，今天就想试试能不能来分一下高下呢？