上一页 |1
/1页

主题:青岛土地市场怪圈:官民为何双输?

[复制链接]
举报 X

小聪明大耳朵

等级:
财富:
发表于2017-12-18 14:08:58 |只看该作者
楼主

转自:青与楼


随着几十家地产巨头的全国布局相继完成,大企业们全国地产市场一盘棋的局面逐渐形成。但是,作为地产最活跃部分的二线城市,虽然都是逐渐形成那几家大开发商名列前茅的局面,但比较下来,各个城市地产的具体市场却形成了巨大差别。

原因何在?

任何一种经济产业要获得健康发展,必须建立一种良性生态。这种生态就是一种符合资源配置最优化的组合状态,就房地产业而言,土地市场尤其重要。这对控制房价也好,形成良性竞争市场,甚至一个城市的居住品质的提高,都是一个基本的前提。

什么是良好的竞争局面?细细数下来,二线城市里做的好的其实不多。

重庆和成都是一种,就是土地价格不高,大量放地,不依赖土地财政,开发商众多,竞争激烈,房价不高,但产品精良,百姓住的舒服,负担还轻。比较残酷的环境也锻炼了本地龙湖、蓝光、置信、金科、协信等知名开发商,也有一批全国开发商都去取经的楼盘,大家看看售价之低,都是惭愧不已。 

杭州是另一种,土地价格挺高,但出让透明,公开市场拍卖,价高者得,大家拿钱来竞争,大开发商拿大地贵地,小开发商拿小地偏地,竞争激烈,产品创意多。百姓负担大一点,但确实从项目到城市,都是精品工程。而且政府从高价的土地中获得较大收益后再投入建设城市,使城市不愧天堂之名。

青岛的地产市场与这几个城市比较,则是一种很不良好的局面——政府没有太多的土地收益,青岛卖地收入始终不高。开发商尤其是地产巨头卖出了高价,但产品一般,青岛人没有享受到居住品质。也就是说,本地政府与杭州比,没有高土地收入;本地居民与成都重庆比,没有高居住品质。官方民间呈现双输局面,更没有那个开发商来青岛的地产项目取经,游客来,还是看看八大关,看看老城区。

青岛这么一个环境和气候、人口、资源都得天独厚的北方第三城,一个曾经万国建筑博览会的城市,一个 号称东方瑞士的城市,如何会走到如此尴尬局面?

是因为这个城市决策者设计的土地制度和路径有很多问题。列举一下,大致如下:

首先是没有根据主客观的实际来制定政策。

随着青岛市辖区的急剧扩大和轨道交通的推进,更多区域需要详细的规划,和产业、人口、配套、教育、商业等基本估计和安排,尤其是旧村改造,急需跟上,这需要本地政府的大量资金和强大的执行力,在不足的情况下,需要开发商的大量支持,如何保障好村民、政府、开发商几方利益,土地是个最根本的诱因。土地制度必须接地气,这样才能调动各方积极性来改造城市,来啃骨头,否则一些地方遍地城中村的局面难以处置。这样的正面例子也有,山东头就是,一个中型企业花11年的时间来啃骨头,把市区最复杂的城中村改造拿下,解决了城市核心的一个大裂缝,可惜这样的案例太少。

很多项目成了引进资金的遮羞布,比如市内某区前期出让了一个大地块:出让条件中直接要求开发商的拿地资格必须注册外资多少亿美元,必须拿到项目后做好地下五到六层,必须建成多少个企业区域总部,甚至连未来必须纳税多少亿都有详细规定。很多南方企业巨头来青岛看到这些匪夷所思的奇葩条件,说是大家都批判的东北都没有这样的奇怪现象,竟然出现在沿海城市青岛。

其次是没有按照市场的角度来调配资源。

现在随着本轮房价的大幅度提高,各区政府纷纷提高地价,希望尽快靠土地财政来缓解一下巨大债务。但方法显然没有按照市场来运作。

看看各个区的新闻就会发现,这两年领导们更喜欢大项目,大产业,大地标,大概念,大形象,会见的都是大央企、大巨头、大公司,在这些方面给地极为慷慨,一下子几千亩,眼都不眨一下。到底这项目行不行,市场靠不靠谱,完全不考虑。有领导要求其地界的开发商必须做地下五六层,根本不管地下成本其实是天价而市场无处消化的现实,到了荒唐的地步。

甚至有领导被一些骗子公司牵着鼻子走,比如在蓝色硅谷,一伙大忽悠打着美国著名的摩天三五公司来本地堂而皇之的谈项目,最后人家美国母公司发来通知,说这是一伙骗子,尴尬的闹剧才结束。

不是所有的街道乡镇都适合大项目和大开发商。几棵大树成不了森林和花园。

一个地方,全是大开发商,无形中形成垄断。高新区就是最典型的案例,主导市场的几个大开发商短时间内就把房价涨了几倍,炒客成风,茶水费满天飞,对未来的产业形成和人口导入甚至旧村改造都成了巨大障碍。

很多土地,很多项目,尤其是旧村改造,更需要有资源、有人脉、有耐心、有韧性的中小企业参与,因为老板亲自上阵,可以客服职业经理人制度的缺陷,全力以赴,把难啃的骨头啃下来,把事情做得更周全和有效率。因此,应该在开始阶段放开标准,让大家参与,政府更多是制定游戏规则,而不是马上划定参与标准,甚至直接指定给谁。

第三,土地制度没有做到细化和细致。

过去几年中,曾经出现同一地段的1.01容积率的土地和3倍容积率的土地价格几乎相通的局面。这么粗糙的制度和定价,在南方城市极为罕见。

如今很多土地的定价还是较为混乱,市北起价6500,李沧起价7500,没有人知道依据何在?很多土地设置条件,不是旧村改造的条件,而是动不动就是世界五百强,直接把中小企业挡在门外,使土地成了大鳄的游戏。

就一个项目而言,一下子一个小镇几千亩上万亩,也不可能精细化,一家或者囫囵吞枣快速推进,或者垄断提价,都不是良好的市场竞争。因此这样的所谓大项目更在统一规划的条件下,拆成小地块,让大家都参与,齐头并进,相互竞争,彼此形成压力,这样房价也稳定,质量也会提高。

最后总结下来,对一个城市的建设而言,土地意味着最大的资源,尤其是在目前很多城市房地产投资大于工业投资的局面下,高效而相对公平的土地出让制度是城市发展的牛鼻子。只有把这个游戏规则理顺,才能调动更多的力量来建设城市。对一家开发商而言,土地是生存之根本,最有获得足够的土地和现金流,才能获得规模优势,在房地产业集中度快速集中的大格局下,中小企业在地产巨头们主导的市场下突围并非简单的事情。

所以,政府要发挥城市建设主导方的作用,和土地市场唯一供应者的角色,用好市场和规划两条线,让大中小型地产企业能找到自己的用武之地,有自己相应的发挥空间,才是一个城市房地产业发展的根本保证。

尤其是在目前限价、限售、熔断等局面下,需要本地决策者拿出决心,引入专业人员,吸收南方城市的良好经验,结合本地实际,尽快形成一整套有利于规范土地市场、切合市场实际、尽量做到公平、能调动大中小型企业积极性并符合国家有关要求的的土地出让制度,使青岛尽快形成一个有着良好竞争机制的房地产市场,让政府有足够的土地收益,让开发商有足够的项目开发,让老百姓有足够的高品质楼盘选择,最终让这个城市不辜负东方瑞士的名声,也不负国家中心城市的定位



正在载入用户签名信息

咖啡台哭

等级:
财富:
发表于2017-12-18 14:11:47 |只看该作者
沙发

确实现在拿地的都是大开发商,很少见到小的开发商



正在载入用户签名信息

安小柒

等级:
财富:
发表于2017-12-18 14:13:20 |只看该作者
板凳
小聪明大耳朵,您好!您所发的帖子“青岛土地市场怪圈:官民为何双输?”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

正在载入用户签名信息

安小柒

等级:
财富:
发表于2017-12-18 14:13:31 |只看该作者
4楼
小聪明大耳朵,您好!您所发的帖子“青岛土地市场怪圈:官民为何双输?”已被设置为固顶帖,请再接再厉多发好帖。

正在载入用户签名信息

yujingluo

等级:
财富:
发表于2017-12-18 14:49:52 |只看该作者
5楼
正在载入用户签名信息

好大的祖国

等级:
财富:
发表于2017-12-26 06:31:19 |只看该作者
6楼
核心卖点

郑重*:所发房源均为在售房源,从不发虚假房源,也不会发房东不卖的价格来博取您的来电,网络报价不一定是房东真实出手价,成交价以和房东见面谈为准,如果您看房满意我会为您争取房价以便降低购房成本。
1、崂山颐和星苑沿湖别墅、大宅;
2、地上面积700平米,地下面积1100平米,总面积约1800平米;
3、占地面积约3亩半地,室内功能齐全,帝王之位,院子可圈近1200平;
4、随时可看房,随时可看房,沿湖别墅,看山看海看湖。价格可谈。
房东置换,诚心出售,欢迎看房,随时恭候
            

业主心态

房东置换,诚心出售,欢迎看房,随时恭候您的电话。

小区配套

小区地理位置佳,绿化率高,环境整洁,居民素质高。

服务介绍

温馨提示:买房选对可靠的职业经理人很重要  本人专注房产六年,主做沿海一线的高端住宅和别墅,熟悉的是石老人到麦岛的别墅,同时从西姜到八大关的别墅我们都代理,别墅网是青岛*专业做别墅和高端住宅的房产公司。很喜欢这个行业,每次的成交总是给我带来满满的感动,客户的信任是我一直向前和坚持以诚待客的动力,我希望也相信通过咱们的接触,让买卖这个过程变得短暂而舒心。您的职业顾问--侯经理


青岛土地市场怪圈:官民为何双输?

青岛土地市场怪圈:官民为何双输?

青岛土地市场怪圈:官民为何双输?

青岛土地市场怪圈:官民为何双输?

青岛土地市场怪圈:官民为何双输?

查看更多精彩图片>>




正在载入用户签名信息
上一页 |1
/1页

主题:青岛土地市场怪圈:官民为何双输?

[复制链接]
只有登录用户才能在本论坛发帖哦,请 登录 或 注册