主题：【天天315】干货！律师帮帮团101期：遭遇捆绑营销怎么破

【主持人】其实说到现在，各开发商出的奇招、怪招还有很多，像刚才说的是购买车位才能优先选房以外，还有网友跟我们爆料很多其他开发商的招数。网友爆料说，也是黄岛的一个项目，K2海棠湾三期的房子竟然不能贷款买了，要求只能全款。虽然说它价格只有8900，在现在来说相对价格也不是说特别高，但是必须全款，我觉得这无疑给刚需的购房者带来了更大的阻力。而且虽然现在法律上没有明确规定说不能全款买房，但是对于开发商这种看似非强制，但是购房者想买只能全款买房的行为，您怎么认为？

【徐律师】是这样，这种必须全款买房的法律规定，刚才主持人也说了，因为我这边结合自己的房产专项法律服务的经历来验证，或者说按我国现行的商品房开发、买卖、交易的法律、行政法规或司法解释，也确实没有检索，或者说没有碰到法律有明确规定必须全款，这个确实从现有的法律规范上真应该是检索不到，或者说确实查不到。但是它这种做法，我觉得有两个层面的考量，就我们站在客观的角度上来看。第一，站在开发商的角度，估计开发商有可能是不是想快速地回笼资金。第二，也可能是它想看看整合一下购房人，这种刚性需求，能够有全款支付能力的有多少，我估计它有一个测算。当然我更倾向于前者，也就是说它有可能急着回款。

但作为消费者而言，或者说作为买房人而言，我们还是建议投资的时候尽量量力而行。说白了是什么呢？根据自己的经济实力，选择最适合自己的一种置业方式。比如说经济条件确实允许的话，当然全款更好，因为这样至少不用背负银行贷款还利息的压力。当然要是确实经济有些困难，我建议还是慎重考量，合理利用商业贷款、公积金贷款，或者说两者的组合贷，这样也能适当地降低一下自己还款的压力，这样我们还是建议更多是理性置业比较好。开发商这种做法，从法律层面上讲确实没有法律依据。

【主持人】对，还是要根据自己的情况。

【徐律师】对，得量力而行。

徐律师好，请问小区绿化被个别业主侵占，物业不作为，怎么办？

【主持人】有购房者反映，如果开发商之前承诺的装修标准达不到实际的装修标准呢？ 

【徐律师】我觉得这有可能是不同角度，但作为购房者，也是咱广义上的消费者而言，他可以找专业的鉴定机构、鉴定部门。因为毕竟双方不同角度有不同的理解，建议还是找专业的机构、专业的部门，做专业的鉴定，找客观的结论。

当然，确实出来的鉴定结论是装修跟实际出入过大，当然一般情况下购房人可以有以下几种选择。比如说让开发商重新给善后，或者咱说的重新装修，这是一种方式。当然可以选择同栋楼或者同一区位的调房，我要毛坯，我自己装修，这种也可以。要是对它的装修确实没看好，时间又不允许再重新装修或者拆了重建，这种情况其实购房人也有一个权利，那就是根据《中华人民共和国合同法》五十五条，可以行使撤销这个合同，让开发商赔偿损失，返还购房款，再选更心仪的或者更看重的房子，这未尝不是一个选择。

【主持人】我觉得您说的这几点让购房者应该能够更清楚地了解。

【徐律师】对，更立体地选择，或者选择最有利的一种方式。

【主持人】其实除了刚才说的那些，近期不少项目的车位价位也是频频刷高，现在不光是捆绑车位的问题了。据一房产群内部消息，崂山区的某高端项目在上周认筹车位，认筹金5万元，每套房子只可以交一个认筹金，一期业主只能买一期车位，二期只能买二期的，三期也就只能买三期的。

车位开盘采用网络直播摇号的方式，摇号及开盘时间还得待定，以后再另行通知，价格暂时也不知道。但是有预计说，标准车位价格大概是30万以上，子母车位会上浮50%左右。据线报说，该项目车位销售的价格是30多万，是为了弥补前期低价售房的损失。这个消息让业主群里炸锅了，业主们说我们要齐心协力一起拉横幅，要举报要一起抵制这个开发商。

而且同样也是崂山的一个项目，鲁商蓝岸丽舍，普通的车位卖到32万，子母车位达到48万。其实这样高价的车位，相当于买一套房的首付了，业主们情绪激动其实也可以理解。很多人会选择拉 横 幅，或者抗 议，就像刚才说的一起抵 制，这样的行为。那您作为专业人士认为购房者应该如何理性地面对这些情况？咱们如果受理这种案件的话，一般都会怎么处理？

【徐律师】是这样，主持人，我非常认可您的一句话，是什么呢？大家一定要理性，采取合法的救济措施，这是一个前提，也就是咱说的有礼、有力、有节、有度地选择维权渠道。确实不可否认现实中开发商在开发房产，或者说在开发项目的时候，按照规划的要求，其实正常应该是对车库的数量跟商品房的户型，原则上是达到一定比例的，说白了是基本能够达到这个项目住户的停车要求的。

也顺便跟大家说一句题外话，咱现在按照现有的物权法，包括现有的法律法规，现在一般开发商在做项目开发的时候，尤其是在停车车库配套上，有一个硬性的规定，或者说有个强制性的规定，说白了，它跟住户的数量要有一定的配比。

正常看咱现在的司法实践，一般开发商的配套车库有两类，一类是在具体施工的时候，在项目的地下，负一、负二、负三，有开发商产权的这种车库，原则上开发商可以自由处分的。

当然，最近南京某区的法院其实也对一块地上的车库做了行业里面里程碑式的判决，里面界定了一块，对项目地面以上的临时停车位，比如说物业公司也好，开发商也好，划了停车线，或者是编了车库号，也当成开发商的车库给按市场价卖出去了。

但是这种方式目前看，根据已经生效的这个法院判决，地面的这种属于配套公共设施的临时停车位其实属于业主共同所有的，所以这种情况下开发商这样卖，有的时候确实不是很恰当。当然了，开发商比如说通过收管理费、使用费的方式，只是收一些管理成本，我觉得这个也倒是未尝不可。我觉得这是我个人的观点。